房屋买卖合同的无效情形有哪些？商品房买卖合同解除的情形

我们在购房的时候，一定不能忘记签订书面的房屋买卖合同，这不仅是对自身利益的一种保护，同时在发生纠纷的时候也能起到一定的作用。但现实中，有的房屋买卖合同是被认定为无效的，那究竟房屋买卖合同的无效情形有哪些呢？

一、房屋买卖合同的无效情形有哪些？

（一）本身的无效

1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；

2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，比如，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可请求法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖；

3、以合法形式掩盖非法目的的；

4、损害社会公***利益的；

5、违反法律、行政法规的强制性规定的；

6、开发商未取得明，与买受人签订的无效；

7、当事人约定以办理登记备案为商品房预售合同生效要件，但合同未办理登记备案的；

8、开发商在划拨土地上进行商品房开发，未经政府部门批准的，签订的商品房买卖合同无效。

（二）商品房买卖合同被撤销的，自始无效

1、因重大误解订立的合同，当事人请求撤销的；

2、在订立合同时显失公平，当事人请求撤销的；

3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方请求撤销的；

4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押、所售房屋已经出卖给第三人、或者为房屋的事实的，买受人请求撤销的；

5、限制民事行为能力人订立的商品房买卖合同，在被法定代理人追认之前，善意相对人要求撤销的；

6、代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，在被代理人追认前，善意相对人要求撤销的。

（三）效力待定的商品房买卖合同，未经权利人、被代理人或法定代理人及时追认的为无效合同

1、限制民事行为能力人订立的商品房买卖合同，未经法定代理人追认的，该合同无效；

2、代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，该合同无效；

3、无处分权的人处分他人财产，签订商品房买卖合同，未经权利人追认的，该合同无效。

二、商品房买卖合同解除的情形

（一）商品房买卖合同的解除事由种类

商品房买卖合同解除的立法目的在于，给予一方当事人根据合同履行中出现了的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。

商品房买卖合同的解除事由分为约定解除和法定解除，约定解除又分为协议解除和约定解除权的解除。协议解除是指在合同履行过程中，当事人经协商一致同意解除合同。约定解除权的解除是指在合同中约定解除合同的事由，待约定的事由出现时，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。法定解除是指在履行合同过程中出现法律规定的解除合同的情形，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。《合同法》和《解释》均规定了合同的法定解除事由。如果当事人将法定解除事由在商品房买卖合同申明确约定出来，此时原来本为法定的解除事由则成为了约定解除权的解除事由。

在商品房买卖合同纠纷中，约定解除权的解除和法定解除，尤其是法定解除的适用较为普遍。

（二）商品房买卖合同的法定解除事由

《合同法》第九十四条规定的合同解除事由，相对于商品房买卖而言是一般规定，当然可适用于商品房买卖合同，在此不赘述。

《解释》涉及合同解除的条文多达10条，占全部解释条文28条的35。7％，这些条文对解除事由作了明确的列举规定。概括起来，主要有以下几种：

1、根本违约：

（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

（3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

（4）房屋主体结构质量不合格；

（5）房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

2、迟延履行：

（1）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；

（2）办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

3、其他解除情形：

（1）面积误差比值超出3％；

（2）商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

从上文的介绍中，大家应该已经知道房屋买卖合同的无效情形都有哪些了吧。一旦房屋买卖合同被认定为无效的，那么就不能对当事人的行为产生约束力，出现了纠纷的也不能根据合同中约定好的内容进行处理。因此，实践中签订房屋买卖合同一定要在法律规定的范围内进行操作。