北京市个人能购买二手的商办类项目吗？

2017年3月26日前开发商已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给个人。个人需满足需名下在京无住房和商办类房产记录，且申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

一、什么是商办类项目？

商业、办公类项目简称商办类项目。土地使用性质为商用建筑用地，土地使用年限为40年或50年。

根据北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局于2017年3月26日联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号）可知，商办类项目限购，满足一定的条件才能购买，且不能贷款购买，只能全款购买。

二、购买二手的商办类项目需要什么条件？

根据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，开发企业2017年3月26日之后在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

2017年3月26日前开发商已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起，在京已连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税。（包括京籍）

个人满足条件后，只能购买2017年3月26日前已售的

三、个人购买二手的商办类项目需要缴哪些税？

个人买卖二手商办类项目除需要缴纳增值税及附加、契税、个税外，还需要缴纳印花税、土地增值税。

其中，印花税=网签价或核定价的0.05%?2（网签价、核定价谁大选谁，买卖双方均需征缴）

土地增值税=增值额?税率（或者=增值额?税率-扣除项目金额?速算系数）

（1）增值额=网签价或核定价-扣除项目金（网签价、核定价哪个大取哪个）

（2）扣除项目金=原值+原契税+本次增值税及附加+递增额

（3）递增额=原值?5%?年数（3年零8个月按4年算，即超过半年按N+1年）

土地增值税计算方法

方法一：累进法

1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

2)增值额超过扣除项目金额50%且未超过100%的部分，税率为40%；

3)增值额超过扣除项目金额100%且未超过200%的部分，税率为50%；

4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

方法二：速算法

1）（增值额/扣除总额）x100%?50%的：应缴纳土地增值税额=增值额?30%；

2）50%＜（增值额/扣除总额）x100%?100%的：应缴纳土地增值税税额=增值额?40%-扣除项目金额?5%；

3）100%＜（增值额/扣除总额）x100%?200%的：应缴纳土地增值税税额=增值额?50%-扣除项目金额?15%；

4）（增值额/扣除总额）x100%>200%的：应缴纳土地增值税税额=增值额?60%-扣除项目金额?35%。

二手商办类项目缴税举例

卖家之前全款购买了一套50平方米的二手商办类项目，原值150万元，原契税1.5万元。现网签价200万元（大于核定价），买家首套，满五唯一，***需缴纳税费约17万元。

注：二手商办类项目交易没有税费优惠政策，增值税及附加不受年限影响；即使满五唯一，也不能减免个人所得税；契税不受面积的影响。

随着《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的实施，个人只能购买2017年3月26日前开发商已销售的商办类项目，同时需满足一定的条件，且只能全款购买。

资料来源：《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》京建发[2017]第112号

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