太原物业的现状及存在的问题
房地局局长张双娥：太原物业的调查与思考
来源：12319房产网 发布时间：2011-03-14 12:49:39 发表评论
物业管理是城市管理部分，是一项关系民生的系统工程、窗口工程，是政府综合管理水平、城市居民素质和文明程度的具体体现，更是科学发展观与政府执政能力的完美体现。它的优劣，直接反映着一座城市人居环境状况，影响着城市建设与房地产业的发展，也折射着一座城市的管理水平，是城市居民和人民政府都十分关注的问题。从其一诞生便成为广大群众关注的焦点，但由于市场机制不完善，企业经营者的短视行为等已成为消费者投诉的热点之一。在贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的背景下，在这样一个既是与百姓相关、又是热点、同时又存在诸多不足的行业中，树立科学发展观，坚持用科学的发展观为指导，促进其稳定、健康发展，不仅十分重要，而且十分迫切。
一、我市物业管理工作的其本情况
我市的物业服务从九十年代后期起步，从无到有，从小到大，到十一五末，我市的物业管理企业227家，从业人数达2.8万人，各类物业管理项目986个，管理面积约6049.87万平方米，主营业务收入2010年的6.75亿元（占当年GDP的0.4%），其中住宅物业管理项目836个，约4999.28万平方米；成立业主委员会72个。物业的发展为居民、机关、厂矿、学校、军队、医院等各行各业提供了优质的服务，为太原的经济、社会发展做出了贡献，同时也为自身的生存创造了条件，取得了经济社会效益双赢。目前，市区物业管理行业发展势头良好，行业管理取得了显著成效，主要表现在：一是建立了投诉处理机制，物业管理市场化的机制正在形成；二是制定印发了住宅专项维修资金管理有关规定的通知，物业管理维修难的矛盾得以缓解；三是加大了对物业管理行业的指导与监督力度，物业管理企业的经营行为逐渐规范。
二、我市物业管理存在的问题及原因分析
（一）相关配套政策相对滞后。
近几年，国家连续出台了《物权法》、《物业管理条例》等多部法规政策，而我市制定了《关于太原市住宅专项维修资金管理有关规定的通知》等文件，从实际情况而言，仍然有一些实际工作缺乏政策依据，我市至今用于指导物业行业管理的基本法规现尚未出台，使政府、职能部门、物业公司、业主之间的责、权、利不清，物业企业与业主之间常常出现矛盾和纠纷，而同处我省的大同等地市早已出台了物业管理条例。特别是我市2005年出台的物业服务收费办法已经相对滞后，收费模式和收费标准已不适应市场发展需要，需要及时修改完善。同时政府缺乏对物业管理发展的扶持政策，影响了物业管理的健康发展。此外，前期物业管理、业主委员会建设、维修资金使用等方面的文件也需要进一步完善。
（二）规范有效的物业管理运行机制尚未完全建立。
物业管理贯穿于房地产项目立项、规划、建设、验收、管理等各个环节，时间跨度大，涉及建管、规划、环境保护、行政执法、园林、环卫、工商、物价、市政公用、公安、消防等多个部门及供水、供电、供气、供暖等多个市政公用事业单位。由于物业管理前期介入、招投标、承接验收等方面还没有建立起规范有效的运行机制，物业管理和规划、建设环节不能较好地衔接，导致了物业管理工作中发现的问题不能有效解决。在每年的12319热线的物业投诉中，应由开发商承担的责任认定为物业服务企业的责任占40%，应由市政公用部门负责解决的供水、供电、供气、供暖方面的问题，认定为物业服务的范围占40%；应由行政执法部门和业主大会决定解决的问题，如小区违章搭建、住房违规改装修等也推给物业服务企业解决占10%；因物业管理服务不规范等原因引发的投诉占10%。因此光靠行业主管部门难以协调各方。
（三）区域供暖日益成为社会稳定的主要问题。
《条例》明确规定物业管理区域内，水、电、暖等单位应当向最终用户收取有关费用。但是，目前我市很多小区用户都未实行“一户一表”的最终收费，而水、电、暖等单位只针对注册的表（包括总表）服务，按总表的度量计费。因水、电的损耗和房屋空置出现差额部分的分摊，有些业主觉得分摊不合理而拒缴各种费用。物业企业处于业主与水、电、暖部门的夹缝之间，左右为难，有些物业公司就自行提高价格，最后导致对住户停水、停电、停暖，从而引发矛盾升级。特别是我市现有46个物业企业承担92个物业小区、581.29万㎡的区域供暖。2008年，由于受煤炭价格上涨等因素的影响，按3.50元/㎡的收费标准，使供暖企业每供1m?暖气亏损2?--3元左右。鸿辰小区、桥东小区等9个靠自备锅炉供暖小区的老百姓先后7次集体上访市政府，3次围堵道路。我们积极配合市建管委协调各物业公司，通过及时发放供暖补贴解决了上访问题。各物业公司也积极响应市政府号召，克服各种困难，按时保质送暖，确保老百姓度过了一个温暖的冬季。而今冬季供暖期已过，政府承诺给予物业企业冬季区域供暖补贴未足额到位，物业服务企业购买锅炉用煤、维修设施设备等费用还未全部支付，很多企业已入不敷出，难以运作。