合肥首提“学区限购范围" 各地学区房“分类调控将更细致”

安徽省合肥市是首个明确把学区划为限购范围的省会城市。

4月6日，安徽省合肥市执行楼市新政八条，包括实行市区学区内成套住房入学年限政策，加大租赁住房建设力度，严厉打击各种房地产市场乱象。

为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，合肥新政进一步收紧了部分区域二手住房限购政策，暂停在合肥市区范围内拥有2套及以上住房的合肥市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。新政中明确被列入限购范围的学区包括了庐阳区9个学区，蜀山区6个学区以及经开区2个学区。

“这意味着政府对于学区房的分类调控将会更加细致”。易居研究院智库中心研究总监严跃进接受澎湃新闻采访时表示，从教育政策的改革来说，各地要落实一碗水端平的内容——家门口的学校无差异，换句话说，无论你在这里就读还是那里就读，相关学区的小学教育质量是均衡的，生源质量也是均衡的。这样，学位房、学区房就会自动从市场上退出，或者说买学位房的意义不大。从政策引导角度看，不炒作学区学位概念，也包含有政府教育改革的初衷。当然，从现在的情况看，城市层级的不同，教育资源的分布会有不同；在市区内的教育资源好于郊区，尤其是大城市更明显，随着各地集团办学、引进外部教育资源合作办学等，情况会有所好转。“但还需要时间”。严跃进说。

“学区房房价暴涨的情况会有所降温”

合肥市房地产研究所副所长凌斌明确表示，新的学区房政策应该能够让学区房“降温”。除了明确限购的学区，合肥市统一领导，发改委、教育局、公安局、金融办、房产局等多部门联手，调查分析杭州、南京楼市的调控经验，也充分考虑合肥地域性特点，推出了“6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位”的入学年限政策，这可能只是合肥迈出学区房政策的第一步。再加上银行审核，据有关方面调查，市场上有部分不良中介机构握有二三十套学区房，他们利用经营贷全额购买，再通过高卖高买，误导学区房业主和为子女学业焦虑的家长。

“我相信在短期内学区房房价暴涨的情况会有所降温。” 凌斌说。

长期以来，“学区房价格没有天花板？”“优质学区房价格仍‘我行我素’”“45万元一平方米！严打之下，中介偷摸售卖天价学区房”等屡见报道。

除了各地正在大力提倡的“租购同权”，“破解学位房、学区房价格上涨和居高不下的问题，最好的方法是推进教育资源的均等化”。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为严格意义上的学区房、学位房正日趋减少。

“各地都在推行大的学区政策，比如多校划片摇号入学、集团办学等。在这种大背景下，房企、中介机构就不应该再以学位房、学区房来做宣传。”李宇嘉对澎湃新闻表示，“我们看到，凡是学区房的价格比非学区房要高很多，学区房因为对应着优质的学位、学校，这个学区内的学校质量整体比非学区内的学校质量高很多，本质上是教育资源不均、优质教育资源太少导致的。此外则是市场有一种惯性，前面发展得好的学校，有了惯性向好的发展，吸引到更多的生源，甚至形成通过一些考试选拔生源的现象。现在各地的大学区政策，就是在引导教育资源的重新分配。”

承诺学区房、赠送面积等，超四成受访者认为开发商虚假宣传

李宇嘉从市场角度切入分析称，对于开发商、中介来讲呢，房子越来越难卖了，就必须要找到卖点，市场有了很多打擦边球违规宣传的现象。除了房价上涨，还会因虚假宣传导致业主维权，学区政策的调整变化导致没能上到心仪的学校等情况，也会对教育局、住建部门产生维稳的压力。

根据贝壳研究院3月31日发布的《2021住房消费维权白皮书》，近几年来新房领域消费者投诉焦点之一是商品房销售广告虚假宣传类投诉问题，46.7% 的受访者认为开发商楼盘宣传内容含有虚假、夸大成分，其中涉及装修标准不合格、事先承诺的学区房、赠送面积等优惠政策与承诺不符。

多地严查炒作学区房

事实上，今年以来，学区房正成为一线城市及强二线城市调控楼市的抓手之一。

4月2日，澎湃新闻记者从北京市住建委了解到，针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房行为，该部门会同相关部门开展房地产经纪机构专项执法检查，对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查。

从3月24日到4月2日，北京6家中介门店停业整改，立案处罚17起。

4月1日，深圳市市场监督管理局微信公众号信息显示，从2021年2月起，深圳市市场监督管理局、深圳市住房和建设局和深圳市教育局三部门在全市范围内开展“学位房”等虚假违法广告专项整治行动。

深圳的整治行动加强对527家传统媒体和互联网媒体广告的监测，涵盖7份报纸、23个电视频道、8个广播频率、38家自设网站、19个APP、218个微信公众号、213个移动网页、1个移动新闻门户；市、区市场监管局、住建局和教育行政部门组成联合检查组，对辖区内所有预售楼盘（包括已领取《商品房预售许可证》和未领取《商品房预售许可证》但已获颁《施工许可证》的楼盘）开展联合检查。

3月19日，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。倡议聚焦房地产中介领域房源信息发布不规范，“学区房”不实宣传，挂牌价格虚高等社会和老百姓高度关注的问题。

链家、太平洋、中原、我爱我家、Q房网、21世纪房屋、信义房产、美凯龙爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议，现场签署了承诺书。

企业承诺：在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传；在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。规范介绍教育资源用语，客观介绍周边学校，不出现“升学率”、“对口”、“名额未用”等用语，误导购房者。

3月30日发布楼市调控政策的陕西省西安市，在去年年底通报了4起商品房违法违规销售典型案例，其中包括，在商品房销售过程中，存在“在广告宣传中将房屋销售与学区、学校相关联”等违法违规行为等。

西安住建局于2020年12月9日召开房地产企业企业座谈会。会上严禁通过各种渠道发布不实消息，鼓吹房价上涨，引发负面舆论。房地产开发企业不得在广告宣传中使用“名校”“学位房”“学区房”“指标房”等广告语，避免使购房者对配套学校或入学资格产生误解。