现在北京的区域板块发展情况是怎么样的？如何在自住和投资之中做出决策？

根据北京目前2035年的规划文件内容以及我们对市场调研和成交数据分析的结果来看，区域/板块的发展劲头排名如下（仅做参考）：

通州区域-门头沟区域以及昌平科学城板块-大兴南中轴沿线-房山西南良乡板块

1、通州区域

区域概述

通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端。2015年，中***北京市委十一届七次全会通过《京津冀协同发展规划纲要》，通州正式成为北京城市副中心。

作为城市副中心，通州承担着对接中心城区功能和人口疏解，疏解非首都功能的重要职能。北京市政府、市委等行政机构将陆续搬迁至副中心，优质教育、医疗等配套资源将陆续入驻，远期将带动40-50万人口的迁入 。未来通州将成为北京发展新磁极、首都功能新载体。

通州副中心规划范围集中于区域西北部，属于通州目前发展速度最快的部分。副中心内现有配套完善，多条交通线路直通中心城区，三甲医院和重点学校集聚在此，未来将迁入更多优质生活资源。区域其他部分发展相对落后，生活配套有待完善。

随着城市副中心概念的提出，通州区房价大幅上涨，目前新房均价6-7万左右。政府为稳定房地产市场，一方面严控住宅土地供应，中指数据显示，通州区住宅土地供应从2013年以来连年下滑，2017年仅3宗；另一方面实行“双限购”政策①抑制需求。未来随着区域的发展，大批高端人才将引进通州，住房需求不断增加。严重失衡的供需比，将导致住宅越来越稀缺。

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副中心-概述

十二五期间，通州被明确定位为北京城市副中心，以行政办公、、文化旅游为主导功能，逐步形成配套完善的城市综合功能。

功能定位

疏解非首都功能：通过城市副中心的建设，拓展北京空间格局、疏解中心城区非首都功能①和人口压力。北京中心城区市级党政机关和市属行政事业单位（2017年12月20日起，北京市级各大机关和部分市属行政部门启动搬迁），以及一批优质教育（如北京五中、人大附中、景山学校等）、医疗（如阜外医院东区区域发展及配套设施建设正在并将不断提速。

推动京津冀②协同发展：北京城市副中心与廊坊北三县地区地域相接、地理位置优势明显，在京津冀发展战略中，城市副中心对于北京加强与京津冀地区融合，参与环渤海发展具有重要推动作用。

整体布局

一核：新城核心区（又叫运河CBD）。

五区：文化创意产业集聚区、文化旅游区、环渤海高端总部基地集聚区、、国际组织集聚区。

重点配套

——教育：通州区已和海淀区、将新建115所中小学和幼儿园，新增学位约30000个。

交通：

——内部交通：交通枢纽、轨道站点与功能区、居住地高度融合，轨道交通与各类交通方式的换乘距离控制在100米左右，各种公***设施紧邻车站，满足上下班、办事、购物等多种出行需求。

——对外交通：加强北京城市副中心与中心城区、建设七横三纵的轨道交通线网，建设五横两纵的高速公路、快速路网络。

七横三纵地铁网：七横：平谷线、京唐城际、市郊铁路、M6线、八通线、M7线和R1线；三纵：M17线、S6线、城际铁路联络线。

五横两纵快速路：五横：潞苑北大街(姚家园路东延)、广渠路东延等；两纵：六环路和首都环线高速。

发展规划

2020年：北京城市副中心规划区主要基础设施建设框架基本形成。

2035年：承接中心城区40—50万常住人口疏解，初步建成国际一流的宜业宜居的现代化城区 。

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“一核五区” - 概述

——新城核心区：疏解首都中心城商务功能。

通州国际新城核心区，是高端商务功能主要承载地，又叫运河CBD（即国贸CBD之后的第二个CBD），将按照城市功能结构打造文化商务休闲区、目前通州区委、区政府正大力推进新城核心区的城市综合体建设、大力推进水系景观建设，未来将建成一批标志性建筑群，吸引世界500强及国内外行业领先企业总部入驻。核心区内公路交通及轨道交通便捷，可方便通往国贸CBD、天安门、首都机场、北京新机场等地。

——环渤海高端总部基地集聚区：通州的交通枢纽和产业基地

承载着“一核五区”的经济职能，是环渤海人流、物流、信息流、资金流交汇的中心地带。未来这里将聚集一批高端企业总部板块内交通便捷，五环路和六环路纵贯东西，京津高速、京沪高速横穿南北，多条地铁快速通往首都机场、CBD和亦庄开发区。

——：全国首个高标准、

园区将打造“国际一流、国内第一”的医疗健康产业园区。

· 医疗机构方面：规划建设2个国际一流的综合医院，十几个具有世界顶级水平的专科医院，拥有床位7000张；

——文化旅游区：促进北京旅游产业高端发展的新型园区

文化旅游区涵盖休闲度假、文化娱乐、特色商业等产业于一体。代表项目：北京环球影城主题乐园。

——国际组织集聚区：北京市建设世界城市的重要功能区

2、门头沟区以及昌平未来科技城板块

门头沟-区域定位

功能定位-

首钢搬迁为门头沟的发展带来新契机，环境区位优势凸显，政府确立门头沟WSD的功能定位。WSD（）是继朝阳区CBD[1]，石景山区CRD[2]之后的又一力作，是政府大力发展的新区域。WSD以长安街西延线为主轴，向外辐射发展，并带动区域内商业、教育、医疗等配套的不断完善。

核心规划：

长安街西延线沿着长安街一路西延，跨永定河，连通门头沟与天安门，道路建成后可快速直达城中心。目前正在建设中，预计2019年竣工。政府投入1350亿打造长安街西延线商业体系（包含12座地标性建筑，如太平洋购物广场、黄金交易所、旅游观光塔等），不仅能丰富区域内大型生活配套，而且能带动区域的经济发展。

核心产业：

旅游文化休闲产业确立为主导产业。一方面，保护发展现有人文景观，如潭柘寺、妙峰山、灵山等；另一方面，加快推进特色旅游小镇建设。旅游业的发展将进一步促进人流量的提升。

[1]CBD，北京商务中心区（Beijing Central Business District），地处北京市长安街、建国门、国贸和燕莎使馆区的中心交汇区是众多世界500强企业中国总部所在地，也是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地。

[2]CRD，首都休闲娱乐中心区（Capital Recreation District），是对石景山区的发展定位。根据北京城市总体规划，石景山区将建设成为以休闲、娱乐为发展主旋律，以营造京西花园式的生态环境和时尚高雅的文化氛围为基础，打造集休闲、娱乐、数字动漫、会展、购物和商务办公等功能为一体的首都休闲娱乐中心区。

公路便捷 轨交升级

多条线路直达市区，交通十分便捷。目前有3条直达市区的公路：阜石路、莲石路快速连接西二环、西四环；长安街西延线即将开通，可贯穿北京东西。北京首条磁悬浮列车S1号线接驳1号线、6号线。地铁R1号线将成为北京最长贯穿东西的交通线路，落成后可快速直达金融街、CBD，通州城市副中心。除此之外，乘坐快速139路公交可直达中关村。

公路：

现有：“莲石路”、“阜石路”2条快速路直通西二环和西四环，全程走高架，无红绿灯，无收费站。

在建：长安街西延线，全长约6.4公里，建成后可从门头沟直达天安门。目前正在建设永定河大桥路段（“和力之门” ），预计2019年竣工。

轨交：

S1号线（已开通）：无缝连接1、6号线（6号线西延线预计2018年开通），从门头沟石门营到石景山苹果园***8站，S1号线苹果园站暂未开通。

R1号线（规划中）：沿长安街连接门头沟与通州，途径金融街、王府井、CBD等。大站快车，停靠站点少，预计2023年投入使用。

公交：

快速公交4路从老城区出发，终点到达西城阜成门。

快速直达专线139路走阜石路到达西三环，终点为中关村。

新开通M1路公交线，南北贯穿新老城，在上岸站，换乘地铁S1号线。

3、大兴南中轴

目前南中轴沿线是政府打造的生态宜居带，围绕南海子公园、瀛海产生了很多个限竞房。比如大兴的瀛海府5.2万，熙悦林语5.2万，万和斐丽5.2万，金地悦风华5万等，限竞房面积在70-90平米的范围内，但是大兴黄村往南基本没有商品房项目，17年批复的用地成交14宗住宅地块，主要成交于下半年。用地性质以综合用地占绝大多数，***10块，纯住宅用地仅4块。成交地块主要分布于九宫、瀛海、黄村、亦庄。若考虑在大兴，主要建议考虑限竞房。

4、房山西南良乡板块

房山区-区域配套

CSD商业区发展成熟 良乡高教园正在崛起

长阳CSD商业区发展成熟

长阳CSD核心商业：

现有首创奥特莱斯（总体建设规划28万㎡，1期「17万㎡」在营，2期「11万㎡」在建）（总体建设规划28万㎡，1期「17万㎡」在营，2期「11万㎡」在建）、中粮万科半岛广场（建面30万㎡）、京投港（建面5.3万㎡ ）等项目。

长阳CSD重点学校：

现有北京小学长阳分校、房山区长阳中心小学、黄城根小学（西城区重点小学）房山分校、北京市房山第四中学（首都师范大学教育实习基地）、首都师范大学附属中学实验学校(北京市首批示范性高级中学)。

良乡高教园正在崛起

高校聚集：

现已入驻中国社会科学院研究生院、北京理工大学、首都师范大学、北京工商大学、北京中医药大学、北京交通运输职业学院等六所高校。

重点中小校：

现有昊天学校（区直属九年一贯制学校）、良乡中心小学校（现更名为北京工商大学附属小学）、首都师范大学附属房山小学(开始招生)、良乡中学、北京师范大学附属中学(市级示范高中)、北京工商大学附属中、小学（总部）、北京市第十二中学“朗悦分校”（北京市第十二中学为首批市级重点中学和首批高中示范校）；同时，良乡高教园部分高校将于园区建设配套中小学（在建校区：北京理工大学附中房山校区)。

产业聚集：

园区主导建设四大孵化基地和四大高精尖产业园区。

重点商业：

规划/在建：龙湖首开商业地块（规划建面17.91万㎡ ）、北京时代广场(建面38万㎡ ）。

重点医疗：

现有：良乡医院（二甲医院）、房山区中医院（三级甲等中医医院）良乡分院、北京燕化医院（三级综合非营利医院）；在建：武警总医院（三甲医院，预计可提供3000张床位）。