北京、成都等密集出台调控政策下半年楼市降温“板上钉钉”？

以武汉商票为代表，楼市的“政策市”属性达到前所未有的程度，这一趋势还在深化。

近日，北京、成都、杭州、东莞等地陆续发布楼市调控政策，意在为楼市降温，其中，北京和成都的政策分别针对离婚和赠与类客群，政策虽小，贵在精准，而杭州楼市则通过延长社保年限，进一步升级限购。

政策频出的当下，房地产调控正在呈现精准化和全面化，然而即便如此，业内认为楼市仍将面临房价上涨压力，政策调控依然处于“紧绷”状态。

房价上涨过快城市压力骤增？

对调控而言，北京的楼市政策具有较强的信号意义，可谓是全国其他城市进行楼市调控的风向标。

8月5日，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，明确夫妻离异的，若原家庭在离异前已拥有2套及以上住房，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购房。新规自5日起执行。

显然，这是一个小政策，在业内看来，北京楼市调控主要是在进行“打补丁”，不过，其信号意义远大于实际效果。北京市住建委相关负责人表示，此次出台新规遏制“假离婚”购房，也是落实中央关于加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作会议的精神，保持调控定力不动摇。

业内认为，这更像是一种表态，重要的是，接下来北京还要继续做好精细化调控，尤其问责机制进一步落实，各区主要领导要亲自过问、深入研究、加强调度，确保将地价和房价稳定在合理区间。

这与住建部此前的口风一致，7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，要会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

上周，住房和城乡建设部副部长倪虹就约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，并提出针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。

原因是楼市热度过高，统计局数据显示，2021年6月，银川、徐州、金华、泉州、惠州的新建商品住宅销售价格指数环比增幅均超过了4%，同比涨幅在6%以上，二手房方面，其环比涨幅也均超过4%，尤其金华，二手房价格指数环比涨幅更是达到10%。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，约谈问责是长效机制管理的重要组成部分，调控告别过去自上而下的调控，转向“一城一策”的框架下调控，即调控自主权在地方政府，责任也在地方政府，地方要对调控的效果负责。

“这也预示着房地产调控政策将会完善一城一策的机制，不存在松绑或周期性的调整的任何可能性。”李宇嘉表示，近期降准实施以后，市场预计调控政策周期性见顶可能出现松绑的可能性，但凡出现房价上涨、地价上涨的情况，都可能随时出台新的调控政策。

构建楼市长效机制？

7-8月主要房地产政策概览

数据来源：根据中指院盘点整理而成

结合今年以来的楼市调控，可以发现，房地产的楼市调控呈现精准化和全面化的特点。

精准化方面，据克尔瑞观察，湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等城市相继升级调控，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。

尤其是二手房参考价格，截至目前，从深圳开始，成都、东莞、西安、绍兴、无锡等城市均发布了相关政策通知。中指院认为，二手房市场参考价格发布机制覆盖范围不断扩大，价格管控“工具箱”不断完善，同时，二手房市场参考价格的发布将对住房贷款、挂牌价格等多方面形成参考，有效稳定市场预期，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

此外，针对学区房的政策也在不断出台，北京、太原、温州等城市陆续出台针对学区房的政策，比如，7月4日，北京市西城区房屋管理局组织辖区内链家、我爱我家(000560,股吧)、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会，就房地产经纪机构积极配合教改政策落地提出工作要求。

全面化方面，主要体现在调控范围的广度上，一方面，从围剿经营贷到调升房贷利率，房地产行业的信贷全面收紧。银保监会公布的数据显示，截至4月末，房地产贷款同比增长10.5%，增速创八年来新低。

同时，房地产信托余额和投向房地产的理财产品规模持续下降，房地产信托余额较去年同期下降约13.6%，自2019年6月以来呈持续下降趋势，投向房地产非标资产的理财产品规模同比下降36%。

房贷利率也显著上升。融360数据显示，2021年5月，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2020年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP。

另一方面，在土地端实行供给侧改革，李宇嘉认为，除个别城市，首轮集中供地整体溢价率很低，扣除竞配建后实际成交溢价率只有16%-17%，所以，未来房价反弹的压力不大，而且各地都开始启动限价，地价倒逼限价松绑的压力也不大。

目前，房地产行业围绕“稳地价、稳房价、稳预期”采取的政策无论深度还是广度都更加丰富和灵活，不仅如此，未来的政策有望进一步延展。克而瑞认为，房地产长效机制改革将步入“深水区”，未来租赁住房供给和房地产税制改革或将提速，速度和力度都要高于市场预期。

下半年楼市降温“板上钉钉”？

政策高压之下，房地产市场正在呈现趋势性下降。统计局数据显示，6月份，房地产开发景气指数为101.05，连续四个月出现下降。

但整体来看，上半年的热度仍然很高，统计局数据显示，1—6月份，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；其中，住宅销售面积增长29.4%；商品房销售额92931亿元，增长38.9%；其中，住宅销售额增长41.9%。

不仅如此，下半年楼市面临房价的结构性上涨压力，以北京为例，首批住宅的平均楼面价大约3.5万元/平，实际住宅销售均价可能在6.3万，甚至更高,业内认为，如果这些地块未来可以卖到最高限价，北京主流市场的房价涨幅或将超过30%。

中指院认为，短期受调控政策影响，热点城市房价涨幅将出现收窄态势。但从地价、二手房价格和新房价格的关系来看，全年新房价格结构性上涨。

一方面，当前百城二手房价格整体表现出较强韧性，二手房价格上涨，亦可反映当前购房者置业情绪仍处高位，对新房价格形成支撑；

另一方面，今年以来住宅用地成交楼面价上涨较大，地价持续上涨对房价亦形成一定带动，综合来看，下半年新房价格或将延续小幅上涨态势。

虽然政策效果已经开始显现，比如，深圳、广州等城市市场已有所降温，部分三四线城市调控政策亦在跟进，预计政策效果将进一步显现，但楼市调控依然面临高压。

比如南通，4月8日被住建部约谈，4月20日紧急出台十条调控举措，克而瑞认为，南通调控仅限于供应端有所收紧，并未涉及限购、限贷、限售等需求端调节，实难根本性扭转市场预期。

也就是说，虽然政策已经如此密集和精准，但部分楼市仍将面临房价上涨和楼市热度升高的压力。