风来自浦江。

漫谈上海住宅的演变

文/邵明

上海近四十年的城市发展是中国城市建设大踏步前进的一个缩影，这是举世公认的。这些成就归功于改革开放的英明决策，归功于党中央、国务院对上海城市建设的一贯支持，归功于历届上海市委、市政府的不懈努力。现在上海已跻身国际大都市之列，这是一件值得骄傲的事情。作者投身于20世纪80年代的房地产开发，他用接地气的笔触为读者描绘了这一发展的一个侧面。

一，上海城市住宅发展的历史沿革

40年前，上海的一切都在等待繁荣，尤其是市民的住房问题，人民反应最强烈。

文革前上海的住房还可以(就是有房住，人均4平米左右，比不上现在的标准)。房子都是国家分配的，90%的家庭都差不多，不互相比较。

我上小学的时候，去了同学家(民国时期他爷爷在洋行做的)，在石楠区尚文路龙门新村(现黄浦区)一个新建的带煤浴室的三层弄堂房子里。四代同堂，大家庭有格调。那时候我只知道那个同学家庭条件不错，他不像现在的人那么在意房子的质量和大小。石楠老城区的房子大多是老石库门民居和私房，居住条件也差不多(很少有龙门新村这样的新弄堂)。

一般四五个人住一两个房间，总面积二三十平米。没有卫生间，也没有单独的厨房。有的住老式弄堂房，把一个20多平米的房间一分为二，大人睡里屋，孩子睡外屋或者建个阁楼给孩子住，没有燃煤卫生设备。就像夏衍的经典话剧《上海滩》里，一个老石库门住着五户人家，二三十平米的厢房住着两户人家，楼下20平米的客厅住着一户人家，楼上20平米的前楼住着一户人家，面积不大的后亭住着一户人家。五口之家共用一个不到10平米的厨房，在这里洗衣服，打饭，洗菜，做饭，一碰就说吵架，骂人。人们都说，距离产生美，每天的偶遇在所难免。这就是长期以来的住房问题。

还不如住在上智角(指原租界区)的房子，因为上智角的房子都是青铜房，住的都是新式弄堂和有煤环卫设备的房子。除了资本家和知识分子家庭(因为私改后还保留了一户1.50平米)和官员，住煤卫一组房子的和住20平米老石库门房子的差距还是很大的。

住在棚户区的就更惨了，但是“旱船”“水阁楼”“滚蚯蚓”基本都改造好了，像闹剧一样的72租户的情况基本解决了。这期间上海的住房基本维持在人均4平米左右，对于要求不高的上海人来说还过得去。

文革后，“光荣的母亲”(鼓励多生，生育大跃进，养五六个孩子不算多)时期出生的都长大了，住房一下子紧张起来，问题紧张紧急。民国以后来上海的年轻人(1949左右)是第一代新上海人，第二代长大结婚，房源紧张。要在螺蛳壳里做道场，在原宅开老虎窗建阁楼或者在天井里建小屋做婚房，否则不能结婚传宗接代。

当时没有房产中介，只好自己找对象调房子。一般人们会在上海的跳水池和淡水路(当时上海最有名的调房场所)对面的复兴中路摆摊调房，或者在电线、木头上贴小广告调房。那时候能调房子的人就是领导。从小房子到大房子，从“下角”到“上角”(石楠区、杨浦区、闸北区算下角，卢湾区、徐汇区、静安区算下角)。有能力的朋友可以从亭子转到公屋专用，从南码头路(下角)转到淮海路(上角)。自己调整，帮家人调整，有空帮外人调整房子赚点外快。就这样，他们成了屋子里第一批主动吃螃蟹的人。

住在棚户区私房的，要高海拔发展，平房翻楼房，楼房建碉堡。那时候违章建筑，占道经营，没人管。文革后，这是错误的。违章建筑随处可见。后来，以前开车的人都要坐黄鱼车了。喜欢坐黄鱼车的，只好骑自行车了；有的棚户区一见面就得侧身过来。听说房地局因为没有办法解决住房问题，故意不管(当时内部有个政策叫“搭顺风车，顺其自然”)。

盖房子的时候，建材单位会出点钱，请朋友帮忙解决，买一些有证明的，利用休息日请亲戚朋友帮忙。记得当时水泥很难弄，只能用电石膏(电焊废料)代替。当我着陆时，它闻起来就像是我鼻子里的一根刺。买不起砖的时候，只好用煤渣砖(单位食堂烧炉子用的大煤渣砖)代替。如果我很穷，那就更难了。外墙刷石灰水，内墙贴白纸，婚房就搭好了。为了盖房子，改造房子，兄弟反目，邻里打架(抢地盘)。但是在棚户区的包间结婚比住石库门房子方便，所以找对象的差距缩小了。

那时候大龄青年实在没有足够的钱解决住房问题，只好找本地人(上海郊区农民有房)或者嫁到闵行(60年代闵行被开发成工业区，闵行电机厂、闵行重机厂、闵行锅炉厂都有职工房)和金山(70年代建金山石化总厂，建了很多职工房)。当时未婚先孕是不好的，不然会被单位处罚(严重的辞退，轻的扣奖金，不加工资，比如学徒延长学徒期，入团促农种田)。那时候堕胎是违法的，你也会被单位处罚。你要认识医生开个后门或者去农村(农村卫生院比较宽松)自己去堕胎，所以没有房子的男女是绝对过不去这个坎的。

当时我隔壁老宁波跟他女儿说:小娘鬼农在房管所找(轧了个朋友)小江北(指苏北人)，我把她两脚打断了。那时候上海宁波人看不起江北人(从民国上海房地产发展史来看，江北人都住在棚户区，Ira多是撑船顺长江而下进入黄浦江，然后在苏州河沿岸居住)。宁波人做会计，做生意(宁波人来上海多为学生)，江北人打拼(江北人来上海多为逃避饥荒)，如黄浦江、苏州河沿岸的码头工人。比较好的是扬州三刀:剃头刀、菜刀、脚刀。就算是裁缝，宁波鸿邦裁缝也比江北裁缝吃香。但是文革的时候，我们也没办法，房子紧张。小江北在房管所结婚，女大学结婚。朋友们翻身让意外发生，生米煮成熟饭。连老宁波都没办法，只能帮小江北。

都说美国白人对黑人有种族歧视，阿拉的上海人也有地域歧视。所谓白人歧视黑人，“上角”看不起“下角”人，宁波人看不起江北人。我觉得最主要的原因是富人看不起穷人(比如前单位的江北人领着住在上面角落的宁波人低头微笑着和易打招呼，就像现在的工人见到老板一样尊敬)。

现在上海改革开放后，外来人口已经占到三分之一以上。80、90后这一代，地域歧视基本消除。现在上海的棚户区几乎都拆了，看不起江北人的现象基本消失了。这也说明上海人的精神文明在改革开放后也有所发展。现在的上海人更加开放包容，所以发展才是硬道理。

1978之后，为了还旧债，上海市政府首先提出解决大龄青年结婚无房问题，有条件的单位都建了鸳鸯楼供大龄青年结婚；然后提出解决2.5平方米以下的困难户；以后再解决4平米以下的困难户。80年代末福利分房，一般是按照行政级别(三房一厅，两房一厅)来分配金额。到90年代中期，经过20年的发展，历史欠账基本还清。

第二，上海是一个敢于创新的城市。

20世纪80年代初，上海开始探索土地使用制度改革。1987年《上海市土地使用权有偿出让办法》出台，8月1988年长宁区红桥区进行首块土地公开竞价的做法。20世纪90年代以来，上海先后进行了“两级政府、两级管理”、“土地出让与浦东开发、旧区改造相结合”、“率先建立社会主义市场经济运行机制”等改革探索。

上海开始了大拆大建，到处都在修路，拆房子，盖房子，到处都是红旗吊车，打桩机。虹桥是最繁忙的地区。土方车和混凝土搅拌机在虹桥机场的路上很常见。这条路比现在还要堵，不早半天上飞机就得下班。南浦大桥、杨浦大桥、内环高架、延安路高架、南北高架、卢浦大桥等。相继建成，每年外观相同，三年变化很大。和平电影院被拆了，刘仆码头搬到了吴淞口，陆家浜路公交轮渡码头被关停，西藏中路北京路的星火日夜店不见了，八仙桥菜场不见了，找二手货的人找不到郭淮了。

80年代初去日本拉米的人，回来都不认房子，更别说港澳台同胞，海外华人了。下了虹桥机场，他们上了一辆出租车，找不到路了。辰光的小学Ala Junior已被拆除，中学因房地产开发已被拆除，故障地区的医院已被拆除。打酱油的烟纸店关门了，泡水的老虎灶搬迁了，卖饼、油条、豆浆的店不见了。上海的城市发展已经进入快车道。

1992邓小平南巡讲话，开放浦东，为上海城市发展插上了翅膀。为了配合旧区改造，改善居民住房条件，上海成立了住房发展局，各区也成立了区住房发展局，负责建设和改善职工住房和回迁房。上海市房产局成立了房地产经营开发公司，各区县也成立了隶属于区县房产局的房地产经营开发公司，具有法人资格。如虹口区房地产开发公司、石楠区房地产开发公司、徐汇区房地产开发公司、南汇县房地产开发公司、上海滩县房地产开发公司等。最有名的是上海县房地产开发总公司，原来隶属于几十家开发商。

上海是国际大都市，海纳百川。为了吸引海外华人和国际友人来华投资，创造良好的投资环境，上海市政府决定建设外向型商品房。既改善了投资环境，又增加了外汇收入，一举两得。

上海房地产经营公司旗下的古北集团在虹桥开发了首批公开销售的华侨汇款房，如钻石公寓、宝石公寓等。上世纪80年代，上海两家老牌房企中企和兴业地产也建了一些只卖给华侨的汇款房，比如皖南华侨新村，但并没有公开出售，知道的人也很少。爱建公司在1984开发的爱建公寓去香港销售，两周就卖光了。

第三，上海抓住了改革开放的机遇。

自从邓小平南巡讲话以来，上海的城市发展突飞猛进。从浦东开发到国企改革；从上海证券交易所开业到引进外资。上海产业结构变了，企业转型了，大量产业工人下岗了，必须有新的产业接手。此时，上海的城市发展提供了机遇。

1992年上海有849家房地产开发公司，两年后发展到2081，2000年发展到3500家，从业人员8万人。

从1992成立上海第一家房地产中介(上海维得利房地产咨询公司)，到1999成立上海房屋置换，上海的房地产中介从近3000人的数万人发展到新世纪的数万人。

房地产业吸收了大量就业人员，尤其是下岗职工。房屋置换时接纳下岗纺织女工，所以人们称她们为“房姐”。

随着房地产业的发展，物业管理公司、小区保安、装修公司、保洁公司等服务业发展迅速。在解决企业转型带来的就业问题的同时，也使得上海的第三产业发展在全国处于领先地位。

第四，进入世界级城市行列

中国看北京一千年，中国看上海一百年。看改革开放40年城市化发展中的上海和上海浦东新区。上海浦西，完整保存了欧洲的古建筑和石库门，记录了这座百年古城的发展历史，也是上海人的乡愁。这是因为在上海的发展中，以人为本和国际化大都市始终是目标，早期像陈至教授和陈从周教授那样精通城市发展规律的一批学者现在是市政府的好参谋。浦东新区的发展可以和东京、纽约、巴黎相提并论。记录了新世纪上海人的发展速度。

2010上海世博会的成功召开，为浦江两岸世博园区建设在短时间内搬迁了数千个单位，安置了数万居民，充分体现了上海在城市发展过程中探索出一套规范化、法制化的搬迁规划，为全国城市化发展树立了典范。

经过四十年的发展，上海正成为最具吸引力的城市。从粗放的城市发展到科学合理的城市布局。在吸引人才方面，提供人才公寓和廉租房；在解决居民住房问题上，提供经济适用房和* * *产权房；在解决农民工住房问题上，提供廉租房和工厂建造的集体宿舍。让生活在上海的人们能够分享上海城市化发展的成果。